Der Markt für Neubauten durchläuft eine Phase der Re-Konfiguration. Das Ende des Pinel-Systems Ende 2024, die zunehmende Bedeutung der Norm RE2020 und das Aufkommen des LLI-Status (Intermediäre Mietwohnungen): Die Parameter, die die Investition in Neubauten seit einem Jahrzehnt gelenkt haben, haben sich geändert. Für Investoren, die ihr Vermögen sichern möchten, sollte die Lesart aktualisiert werden.
Neubauimmobilien und regulatorische Obsoleszenz: Ein Risiko, das das Alte nicht mehr ignorieren kann
Das schrittweise Verbot der Vermietung der energetisch am wenigsten effizienten Wohnungen zieht die Grenze zwischen neu und alt neu. Eine Immobilie, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, wird allmählich unvermietbar, was sich direkt auf ihren Wert auswirkt.
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Eine Neubauwohnung, die der RE2020 entspricht, weist eine Einstufung A oder B auf. Diese Leistung ist nicht nur ein Verkaufsargument: sie schützt vor dem Risiko der regulatorischen Abwertung, das auf einem wachsenden Teil des alten Bestands lastet.
Käufer, die die beiden Segmente vergleichen, können die verfügbaren Programme auf https://www.immobilierneuf1clic1toit.fr/ einsehen, wo die Angebote nach Standort und Art der Immobilie gefiltert werden.
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Über die Heizung hinaus integrieren Neubauten Lösungen für die zunehmend häufigen Hitzewellen: verstärkte Isolierung, leistungsfähige Belüftung, bioklimatische Gestaltung. Der sommerliche thermische Komfort wird zu einem Auswahlkriterium für Mieter, und unrenovierte Altbauwohnungen haben Schwierigkeiten, in diesem Bereich zu konkurrieren.
Ende des Pinel und neue steuerliche Regelungen: Was bleibt nach 2024
Das Verschwinden des Pinel-Systems hat den bekanntesten steuerlichen Hebel für die Investition in Neubauten eliminiert. Mehrere konkurrierende Seiten präsentieren es jedoch weiterhin als aktiven Vorteil, was die Marktlesung verwischt.
Zwei Rahmenbedingungen übernehmen:
- Der LMNP (Nicht professioneller Vermieter von möblierten Wohnungen) bleibt zugänglich und ermöglicht eine bilanzielle Abschreibung der Immobilie, wodurch die steuerliche Basis der Mieteinkünfte gesenkt wird. Seine Flexibilität macht ihn zu einem Status, der sowohl für kleine Flächen als auch für Servicewohnungen geeignet ist.
- Der LLI (Intermediäre Mietwohnungen) zielt auf angespannte Gebiete mit gedeckelten Mieten ab, im Gegenzug für Vorteile wie eine reduzierte Mehrwertsteuer beim Kauf. Dieses System, das der breiten Öffentlichkeit noch wenig bekannt ist, richtet sich an Investoren, die bereit sind, eine regulierte Mietrendite im Austausch für eine erhöhte Mietersicherheit zu akzeptieren.
- Das sogenannte “Jeanbrun”-System, das darauf abzielt, private Vermieter zu ermutigen, ergänzt diese steuerliche Architektur mit gezielten Abzugsmöglichkeiten.
Diese drei Optionen können nicht alle miteinander kombiniert werden, und ihre Relevanz hängt vom steuerlichen Profil des Investors, der Art der Immobilie und der geografischen Lage ab. Die Rückmeldungen aus der Praxis über die tatsächliche Rendite des LLI im Vergleich zum klassischen LMNP variieren, insbesondere weil die Mietobergrenzen je nach lokalen Märkten unterschiedlich ins Gewicht fallen.
Mietdruck und DPE-Klassifizierung: Warum Neubauten schneller vermietet werden
In Metropolen und Universitätsstädten übersteigt die Mietnachfrage das verfügbare Angebot. Eine gut gelegene Neubauwohnung wird in der Regel ohne längere Leerstandszeiten vermietet.
Die energetische Einstufung spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Entscheidung der Mieter. Ein DPE A oder B senkt die monatlichen Energiekosten, was die Immobilie im Vergleich zu einer alten Wohnung mit der Einstufung C oder D attraktiver macht.
Diese Mietattraktivität hat einen direkten Einfluss auf die Nettorendite. Weniger Leerstand, weniger Fluktuation, weniger Verhandlungsspielraum nach unten bei der Miete: Neubauten bieten eine Vorhersehbarkeit der Einnahmen, die alte Immobilien ohne umfangreiche Renovierungsarbeiten nicht garantieren können.
Bauträgergarantien und reduzierte Notarkosten: Die Berechnung beim Einstieg
Der Kauf eines Neubaus geht mit spezifischen Garantien einher, die das Risiko im Zusammenhang mit dem Bau beschränken:
- Die zehnjährige Garantie deckt strukturelle Mängel für zehn Jahre nach der Übergabe ab.
- Die zweijährige Garantie schützt abtrennbare Ausstattungen (Jalousien, Armaturen, Heizkörper) für zwei Jahre.
- Die Garantie für die perfekte Fertigstellung verpflichtet den Entwickler, alle innerhalb eines Jahres nach der Abnahme gemeldeten Mängel zu beheben.
Diese Schutzmaßnahmen existieren beim Kauf eines Altbaus nicht, es sei denn, es handelt sich um eine umfassende Renovierung, die von einem Bauleiter überwacht wird.
Die Notarkosten stellen den anderen messbaren Unterschied beim Einstieg dar. Bei Neubauten betragen sie etwa 2 bis 3 % des Kaufpreises, im Vergleich zu 7 bis 8 % bei Altbauten. Bei einer Immobilie mit vergleichbarem Preis schafft die Differenz einen erheblichen Betrag, der entweder in die Anzahlung reinvestiert oder als Liquidität gehalten werden kann.
Investition in Neubauimmobilien im Jahr 2026: Die zu berücksichtigenden Grenzen
Der Neubau bleibt bestimmten strukturellen Einschränkungen unterworfen. Die Preise pro Quadratmeter sind an vergleichbaren Standorten deutlich höher als bei Altbauten, was sich auf die anfängliche Bruttorendite auswirkt.
Die Lieferzeiten in VEFA (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) setzen den Käufer einer Phase ohne Mieteinnahmen aus, die manchmal durch Bauverzögerungen verlängert wird. Die Diskrepanz zwischen der finanziellen Verpflichtung und der ersten Mieteinnahme muss in den Finanzierungsplan integriert werden.
Die Personalisierung der Immobilie bleibt zudem in kollektiven Programmen begrenzt. Der Käufer wählt aus den vom Entwickler angebotenen Optionen, ohne die Freiheit der Umgestaltung, die ein Kauf eines Altbaus mit Renovierungsarbeiten bietet.
Schließlich stimmt die Lage der Neubauprojekte nicht immer mit den gefragtesten Innenstadtlagen überein, wo das verfügbare Bauland rar wird. Die Abwägung zwischen Standort und technischer Leistung des Gebäudes bleibt eine Spannung, die jeder Investor je nach seinen Prioritäten entscheiden muss.
Der Neubau hat sich seit dem Ende des Pinel-Systems in seiner Natur verändert. Es ist kein Produkt mehr für automatische Steuererleichterungen, sondern ein Vermögenswert, dessen Wert auf der regulatorischen Konformität, der Energieeffizienz und der Fähigkeit beruht, den Erwartungen eines zunehmend selektiven Mietmarktes gerecht zu werden. Die Systeme LLI und LMNP bieten tragfähige steuerliche Rahmenbedingungen, vorausgesetzt, die tatsächlichen Anwendungsbedingungen werden vor einer Verpflichtung berücksichtigt.