De markt voor nieuwbouw woningen ondergaat een herconfiguratiefase. Einde van het Pinel-systeem eind 2024, opkomst van de RE2020-norm, opkomst van de LLI-status (Tussentijdse Huurwoning): de parameters die de investeringen in nieuw vastgoed de afgelopen tien jaar hebben gestuurd, zijn veranderd. Voor investeerders die hun vermogen willen beveiligen, verdient de lezing een update.
Nieuw vastgoed en regelgevingsveroudering: een risico dat het oude niet langer kan negeren
De geleidelijke verbod op het verhuren van de minst energiezuinige woningen hertekent de grens tussen nieuw en oud. Een woning met een F- of G-classificatie in het DPE wordt geleidelijk onhuurbaar, wat rechtstreeks invloed heeft op de waarde ervan.
Aanrader : Effectieve tips om purslane in de tuin te verwijderen zonder chemicaliën
Een nieuwbouw woning die voldoet aan de RE2020-norm heeft een classificatie A of B. Deze prestatie is niet alleen een commercieel argument: het beschermt tegen het risico van regelgevingsdepreciatie dat op een steeds groter deel van het oude vastgoed drukt.
Kopers die de twee segmenten vergelijken, kunnen de beschikbare programma’s raadplegen op https://www.immobilierneuf1clic1toit.fr/, waar de aanbiedingen zijn gefilterd op locatie en type eigendom.
Ook interessant : Hoe uw hagen kunt transformeren in kunstwerken met behulp van plantensculptuur
Naast verwarming integreren nieuwe gebouwen oplossingen voor de steeds frequentere hittegolven: versterkte isolatie, efficiënte ventilatie, bioklimatische ontwerpen. Het zomerse thermische comfort wordt een keuzecriterium voor huurders, en oude, niet gerenoveerde woningen hebben moeite om op dit gebied te concurreren.
Einde van het Pinel en nieuwe fiscale regelingen: wat blijft er over na 2024
De afschaffing van het Pinel-systeem heeft de bekendste fiscale hefboom voor verhuurinvesteringen in nieuwbouw verwijderd. Verschillende concurrerende pagina’s blijven het echter presenteren als een actief voordeel, wat de marktlezing vertroebelt.
Twee kaders nemen het over:
- De LMNP (Niet-professionele Verhuurder van Meubilair) blijft toegankelijk en maakt het mogelijk om het goed boekhoudkundig af te schrijven, waardoor de belastbare basis van de huurinkomsten wordt verlaagd. De flexibiliteit maakt het een status die geschikt is voor zowel kleine oppervlakten als servicewoningen.
- De LLI (Tussentijdse Huurwoning) richt zich op gespannen gebieden met maximale huurprijzen, in ruil voor voordelen zoals een verlaagde btw bij aankoop. Dit systeem, dat nog weinig bekend is bij het grote publiek, richt zich op investeerders die bereid zijn een gereguleerde huurinkomst te accepteren in ruil voor een verhoogde huurzekerheid.
- Het zogenaamde “Jeanbrun”-systeem, dat gericht is op het aanmoedigen van particuliere verhuurders, complementeert deze fiscale architectuur met gerichte aftrekmechanismen.
Deze drie opties kunnen niet allemaal met elkaar worden gecombineerd, en hun relevantie hangt af van het fiscale profiel van de investeerder, het type goed en de geografische zone. De ervaringen op het terrein verschillen over het werkelijke rendement van de LLI in vergelijking met de klassieke LMNP, met name omdat de huurplafonds verschillend wegen afhankelijk van de lokale markten.
Huurdruk en DPE-classificatie: waarom nieuw sneller verhuurd wordt
In de metropolen en universiteitssteden overschrijdt de huurvraag het beschikbare aanbod. Een goed gelegen nieuwbouw woning verhuurt doorgaans zonder lange leegstand.
De energieclassificatie speelt een steeds grotere rol in de beslissing van huurders. Een DPE A of B verlaagt de maandelijkse energiekosten, waardoor het goed aantrekkelijker wordt bij een gelijkwaardige huurprijs in vergelijking met een oude woning met classificatie C of D.
Deze huur aantrekkelijkheid heeft een directe invloed op de netto-rendabiliteit. Minder leegstand, minder omloop, minder onderhandeling naar beneden over de huur: nieuw biedt een voorspelbaarheid van de inkomsten die het oude niet garandeert zonder aanzienlijke renovatiewerkzaamheden.
Bouwgaranties en verlaagde notariskosten: de berekening bij de ingang
Aankopen in nieuwbouw gaan gepaard met specifieke garanties die het risico met betrekking tot de constructie beperken:
- De decennale garantie dekt structurele gebreken gedurende tien jaar na levering.
- De biennale garantie beschermt de demontabele apparatuur (luiken, kranen, radiatoren) gedurende twee jaar.
- De garantie van perfecte voltooiing verplicht de ontwikkelaar om alle gemelde tekortkomingen binnen het jaar na ontvangst te corrigeren.
Deze beschermingen bestaan niet bij een aankoop in het oude, behalve in het geval van zware renovaties onder toezicht van een aannemer.
De notariskosten vormen het andere meetbare verschil bij de ingang. Bij nieuwbouw bedragen ze ongeveer 2 tot 3% van de aankoopprijs, tegen 7 tot 8% bij het oude. Bij een goed met een vergelijkbare prijs, vrijmaakt het verschil een aanzienlijk bedrag dat kan worden hergeïnvesteerd in de inbreng of als liquiditeit kan worden behouden.
Investering in nieuw vastgoed in 2026: de grenzen om in overweging te nemen
Nieuwbouw ontsnapt niet aan bepaalde structurele beperkingen. De prijzen per vierkante meter blijven aanzienlijk hoger dan in het oude bij gelijkwaardige locaties, wat druk uitoefent op het initiële bruto rendement.
De levertijden in VEFA (Verkoop in de Toekomstige Staat van Voltooiing) stellen de koper bloot aan een periode zonder huurinkomsten, soms verlengd door vertragingen in de bouw. De kloof tussen de financiële verplichting en de eerste huurinkomst moet worden geïntegreerd in het financieringsplan.
De personalisatie van het goed blijft bovendien beperkt in collectieve programma’s. De koper kiest uit de opties die door de ontwikkelaar worden aangeboden, zonder de vrijheid van transformatie die een oude aankoop met werkzaamheden biedt.
Tenslotte komt de locatie van nieuwe programma’s niet altijd overeen met de meest gewilde gebieden in het stadscentrum, waar de beschikbare grond schaars is. De afweging tussen locatie en technische prestaties van de constructie blijft een spanning die elke investeerder moet oplossen op basis van zijn prioriteiten.
Nieuw vastgoed is van aard veranderd sinds het einde van het Pinel. Het is niet langer een automatisch belastingontwijkingsproduct, maar een actief waarvan de waarde berust op de naleving van regelgeving, energieprestaties en het vermogen om te voldoen aan de verwachtingen van een steeds selectiever huurmarkt. De LLI- en LMNP-regelingen bieden levensvatbare fiscale kaders, mits men de werkelijke toepassingsvoorwaarden meet voordat men zich verbindt.